【부동산등기/임차권】 임차권 설정등기

​(최종 수정일 2021. 2. 16.)

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안녕하세요.

법무사사무소 조화(調和)

박상수 법무사 입니다.

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임차권 설정등기에 대해

안내해 드리겠습니다.

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■ 임대차 계약 / 임차권

 

- '임대차'는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고,

임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 채권계약을 말하며,

(민법 제618조)​

 

- 임대차계약에 의하여 임차인이 임차목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 '임차권'이라고 하며,

​임차목적물이 부동산인 경우 임차권 설정등기를 할 수 있습니다.

 

- 부동산을 사용·수익하기 위해 임차권을 설정하는 사람을 '임차권자'라고 하며,

임차권자에게 자기 소유의 부동산을 제공하는 사람을 '임차권설정자'라고 합니다.

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■ 임차권 설정등기

 

임차권 설정등기는 '근거법령'에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

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* 「민법」 제621조에 의한 임차권 설정등기

- 부동산 임차인은 반대의 약정이 없으면 임대인에 대하여 임차권등기청구권이 있고,

임​차권이 등기된 경우 임차인은 임차권을 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

* 「주택임대차보호법」 제3조의4 제2항에 의한 임차권 설정등기

- 주택 임차인은 대항력이나 우선변제권을 갖추고 임대인의 협력을 얻어

임대인과 공동으로 임차권 설정등기를 신청할 수 있습니다.

 

* 「상가건물임대차보호법」 제7조 제2항에 의한 임차권 설정등기

- 상가건물 임차인은 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 임대인의 협력을 얻어

임대인과 공동으로 임차권 설정등기를 신청할 수 있습니다.

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■ 임차권의 대상(목적)

 

임차권 설정등기는 부동산의 '전부 또는 특정 일부'에 대하여 할 수 있으나,

부동산의 '공유지분'에 대하여는 할 수 없습니다.​

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■ 등기사항

 

1. 차임

2. 범위

3. 차임 지급시기

4. 존속기간

5. 임차보증금

6. 임차권 양도 또는 임차물 전대에 대한 임대인의 동의

 

※ 3~6은 설정계약에 별도의 약정이 있는 경우에만 등기

 

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■ 등기 신청인 - 공동 위임

 

임차권설정 등기신청은

등기의무자와 등기권리자가 공동으로 법무사에게 위임하여

법무사가 대리로 신청합니다.

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임차권설정자는 일반적으로 부동산 소유자이지만,

전세권자, 지상권자도 그 권리의 범위와 존속기간 내에서

임차권을 설정할 수 있습니다. (민법 제282조, 제645조)

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* 등기의무자 : 임차권설정자 (부동산 소유자, 지상권자, 전세권자)

* 등기권리자 : 임차권자

 

 

■ 등기 필요서류

 

* 등기의무자 (임차권설정자)

- 신분증

- 등기권리증 (등기필정보 또는 등기필증)

- 인감도장, 인감증명서

- 주민등록초본 (과거 주소변동사항 전부 포함)

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* 등기권리자​ (임차권자)

- 신분증

- 도장 (인감 아니어도 됨)​

- 주민등록등본

- 점유사실 확인서 (임대인 작성) ※ 「주택임대차보호법」, 「상가건물임대차보호법」에 의한 임차권설정등기인 경우

- 사업자등록증명원 ※ 「상가건물임대차보호법」에 의한 임차권설정등기인 경우

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■ 등기 관련 비용

 

임차권 설정등기에 필요한

비용 내역은 다음과 같습니다.

 

- 등록면허세

- 등기신청 수수료

- 등본 등 제증명

- 법무사 보수

 

 

 

 

법무사사무소 조화(調和)

법무사 박상수